Nieuws

SCHMDT Advocatuur biedt vaste bodem in Nederland en Oostenrijk

Onroerend goed transacties in Oostenrijk

Door: Categorieen: Bedrijf,Markt Reactie: Reacties uitgeschakeld voor Onroerend goed transacties in Oostenrijk

Zoals ook in Nederland geldt als civielrechtelijk vereiste voor de overgang van het eigendomsrecht van onroerend goed dat een geldige titel voorhanden is en dat deze overgang wordt ingeschreven in het kadaster, ‘Grundbuch’, genaamd.

Het Grundbuch wordt geadministreerd door de kantongerechten, genaamd ‘Bezirksgerichte’, binnen wiens rechtsgebied het onroerend goed gelegen is. In het Grundbuch worden eveneens bepaalde (op het onroerende goed drukkende) beperkte rechten en beperkingen geadministreerd, zoals: 

 

  • ‘Hypotheken.
  • ‘Dienstbarkeiten’ hieronder vallen erfdienstbaarheden en bijv. het recht op vruchtgebruik.
  • ‘Reallasten’, dit zijn beperkte op het grondstuk rustende rechten om ‘te doen’ of om bepaalde terugkerende prestaties te verrichten ten gunste van het heersende erf.
  • ‘Baurechte’, te vergelijken met opstalrechten, het recht om op een grondstuk van een ander een gebouw in eigendom te hebben en/of te realiseren.
  • ‘Pfändungspfand’, executoriale beslagen die de vervreemding verhinderen. 
  • “Mietrechte’, bepaalde rechten van huur en verhuur (niet vallende onder het ‘Mietrechtgesetz’).
  • ‘Wiederkaufsrechte’, zg. terugkooprechten.
  • ‘Vorkaufsrechte’, zg. recht van eerste koop.

Afhankelijk van de vraag om welk object het gaat en wat het doel van gebruik wordt, gaat het bijvoorbeeld om de verkrijging van een appartementsrecht,  opstalrecht of woonhuis, de verwerving van een verhuurd object (zg. ‘Zinshaus’) of is bijvoorbeeld met de aanschaf een bepaald exploitatiedoel beoogd, zoals het uitoefenen van een hotel- of restaurantbedrijf, dan geldt specifieke wetgeving. Die informatie ontneemt u niet (altijd) volledig uit het Grundbuch.

Te denken valt onder andere aan regelgeving zoals het ‘Wohnungseigentumgesetz’ (voor appartementsrechten), Allgemeines Grundbuchgesetz, dat o.a. regels geeft voor publiceren en opnemen van informatie in het kadaster, het Mietrechtsgesetz (dat o.a. de verhuur van woningen reguleert en waarin dwingende regels van huurbescherming zijn opgenomen) en civielrechtelijke regelgeving “Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch” (het z.g. algemeen Burgerlijk Wetboek ook wel afgekort ABGB).

Meer specifiek dient per geval te worden gekeken naar locale regelgeving en eventuele beperkingen van gebruiksmogelijkheden, bouwregelgeving en nadere kwalificatie eisen. Te denken valt aan beperkingen van bestemming (‘Widmung’), bepaalde voor het recreatieve gebruik in specifieke deelstaten geldende ‘Grundverkehrsgesetze’ waarbij toestemming van de plaatselijke overheid moet worden verkregen om tot een geldige eigendomsoverdracht te geraken, vergunningen om bepaalde beroepen, zoals horeca en hotel activiteiten, uit te oefenen (‘Gewerberecht und Gastgewerbe’) en waarbij u aan specifieke kwalifiacties dient te voldoen. 

Indien u overweegt om in Oostenrijk onroerend goed te verwerven zijn wij graag bereid om een zg. algemene check voor u uit te voeren voor wat betreft kadaster en gebruiksmogelijkheden. Dit kan in de regel voor een vast bedrag.

Afhankelijk van wat u beoogt, zal verder maatwerk dienen te worden geleverd. Indien u bijvoorbeeld een pand wenst aan te schaffen uit beleggingsoogpunt, bijvoorbeeld met het oog op huurexploitatie, dan zal een due diligence van het koopobject en de (bestaande) verplichtingen en eventueel lopende (huur)contracten noodzakelijk zijn.

Wij kunnen u in dat kader behulpzaam zijn bij alle aspecten van de onroerend goed transactie, waaronder het verschaffen van de nodige relevante (koper)informatie aan het begin van de transactie, het opstellen van de koopovereenkomst en het faciliteren van de afwikkeling van de transactie en levering (de zg. ‘treuhändische Abwicklung’, dat zowel door notarissen als advocaten kan worden gedaan) en de verdere inschrijving in het Grundbuch van het eigendomsrecht. De afwikkeling van de volledige transactie gaat dan in de regel volgens een vooraf afgesproken percentage van de koopsom van het onroerend goed.